鉴于立体车库必然通过各类基础与特定地块永久固定，利用围合空间，可测算建筑面积，并且物理界线封闭，权属可特定化，立体车库宜认定为建筑物（笔者在
然而，国内仅成都市自2014年9月起对机械式车库所有权按基本单元进行初始登记，尚未对单个立体停车位作出登记。北京、南京等地只有对立体车库产权诉求的个案探索。
在消除了有关立体车库定性的认识障碍后，本文基于国内实际，特别是参照《不动产登记暂行条例实施细则》第35条关于房屋所有权首次登记的要件规定，提出明晰我国立体车库产权的主要路径，即明确用地、规划先行、竣工核验、测绘制图制表，最终通过不动产登记完成确权。
为避免建设用地使用权和地上建筑物所有权异其权利主体的情形，并避免不动产法律关系的复杂化，我国法律确立了“房地一致原则”，俗称“房随地走”、“地随房走”原则。就首次登记而言，有地上物的不动产登记一定是“房随地走”。无论建筑工程是否需取得施工许可，第一要件就是依法取得用地批准手续。
《不动产登记暂行条例实施细则》第34条规定，根据权利取得方式的不同，土地权属来源资料包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。
依停车促进政策，凡纳入公共交通基础设施的立体车库，如驻车换乘（P＋R）停车库、单独选址建设的公共停车库、博物馆或医院等公共服务场所停车库，符合《划拨用地目录》的，使用划拨用地；凡社会投资的商业经营立体车库，应在土级二级市场通过招标、拍卖、挂牌等方式取得建设用地使用权，或与土地使用权人签订土地租赁合同、地役权合同，或协商以土地使用权出资立体车库建设；对于交通枢纽中的立体车库，也可考虑政府和社会资本合作（PPP）模式建设，政府以土地使用权作价入股，社会资本用于建造、安装、运营。鉴于立体车库用地途径不太畅通的现状，可考虑在已建成居住区利用自有建设用地建造立体车库的，前提是取得业主委员会同意或征求居见，且满足日照、消防、绿化、环保、安全等要求。
除此之外，租赁机关、企事业单位闲置土地，或租赁高架桥下、城市边角地、客运首末站、废弃厂房、仓库、闲置收储地块等用于建造立体车库，不失为一种务实的用地方式，但此种方式建造的立体车库在申办产权时会遭遇土地使用权人与车库所有权人不一致的障碍，从而无法办理登记。不动产相邻地块具备地上或地下空间利用条件的，亦可通过签订地役权合同为立体车库提供用地。
空间地役权，属于土地资源立体化利用后形成的现代性不动产权利，与传统的平面地役权并列存在而统归于地役权（参见康纪田《现代矿业地役权制度探析》，载《北方法学》2016年第3期）。尽管《物权法》第158条规定了地役权的登记对抗主义而非生效主义，为防止在供役地流转中回避地役权负担，立体车库建设方宜申请登记其地役权。遗憾的是，在实务中，地役权并未真正从相邻关系中独立出来，也缺乏配套展开的规则设计。地役权合同能否作为土地权属来源资料，利用供役地建造的建筑物或构筑物能否办理产权登记，都缺乏明确依据。
机械式立体车库的自然寿命约为20年，单独选址建设的出让建设用地使用权期限可参照商业用地设置为40年，正好保障两轮立体车库使用。对于为居住、办公等建筑配套的立体车库，其建设用地使用权期限应保持一致，依现行法设置为70年、50年。立体车库产权登记年限为占地出让年限，向县级以上人民政府租地建设的，登记其租赁年限。根据住房城乡建设部、国土资源部《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）第10条，停车场用地以出让方式供应的，出让年限按最高不超过50年确定，工业、商住用地中配建停车场的，出让年限也不得超过50年。这一规定固然可实现立体车库建设用地使用权最长期限的统一，却忽略了与住宅、商业建设用地使用权出让年限70年、40年的衔接。
在技术层面，工程规划手续是制约我国立体车库产权登记的关键因素，《物权法》第74条第2款已有相关规定。立体停车位所占空间能否作为独立的产权对象，规划是首要依据。
在明确立体车库用地范围后，还需解决土地利用强度、控制性规划指标等空间布局问题，通过规划行政管理部门确认立体车库总建筑高度、总建筑面积、结构型式、停车层数、停车位数量、后退红线距离、相邻建筑间距、立体车库出入口设置等指标，达到一定规模的还需办理交通影响评价和环境影响评价审批。《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第7条从规划上鼓励增建公共停车场，规定利用自有用地增建的，可不改变现有用地性质及规划用地性质，在符合日照、消防、绿化、环保、安全等要求的前提下增建后地块的建筑高度、建筑密度等指标可由城市政府有关部门依法调整。设计单位依规划部门审定的条件和国家标准、行业标准设计的立体车库，规划部门在建设工程规划许可证中宜明确结构类型和层数，附图细化到各结构层、各停车层，直至在规划上确定每一个停车位。
实践中已有立体车库取得工程规划许可，如2010年9月1日合肥市规划局向某房地产公司颁发了某人防地下室《建设工程规划许可证》，其中建筑功能为人防地下车库，总建筑面积为10728平方米，做车库使用时为双层机械车库，建筑结构为框架结构，地下一层〔参见（2015）蜀民一初字第00146号《民事判决书》〕。
福建省的做法值得借鉴。该省《关于简化公共停车设施建设审批的通知》（闽建城〔2016〕6号），鼓励单位小区在既有地面停车位上建设两层的机械停车设施，免于办理项目审批、规划等手续；公共停车设施高度为24米以下的，与其南北向平行布置的非住宅类建筑间距不小于10米，高度为24米以上的与其南北向平行布置的非住宅类建筑间距不小于13米，与住宅类建筑及东西向建筑间距、退距应满足现行技术规范；与建筑的防火间距应符合现行消防技术标准；单独选址建设的200个车位以上机械式停车设施应开展交通影响评价；单独选址建设的2000个车位以上或环境敏感区大型公共停车场，应依法报批环境影响报告。
《福建省人民政府关于加快城市公共停车设施建设的若干意见》规定单独选址建设的公共停车设施可按不超过总建筑面积20%配建附属经营设施。为兼顾2013版《建筑工程建筑面积计算规范》相关规定，福建允许将升降立体钢结构停车层每层面积总和的1/2面积计入项目总建筑面积，仅作为升降立体钢结构停车设施计算配建附属经营设施面积的基数。这恰恰表明，福建立法者认为升降立体钢结构停车库仅按一层计算总建筑面积是欠妥的。
1.建设单位、安装单位组织对立体停车位的规格、数量、安装质量、试运行情况等进行验收，这属于自检；
2.机械停车位需取得当地特种设备检测机构的检测合格证，每一组机械停车位都拥有一个检测合格证，由生产、安装单位具体办理；
3.建设单位报请当地规划部门对立体停车位是否符合工程规划许可证及其附图进行验收，验收内容涉及上文述及的各项规划指标及结构层、停车层布局，停车位数量、运行情况等，这属于规划核验。
无论哪类验收，凡发现不符合规范要求的，建设单位应责令生产、施工、安装单位作出整改，并在整改后重新验收。除非是自营立体车库，联合验收后还可能涉及使用管理交底：由业主单位组织机械停车位的生产安装单位、物业公司举行联合验收，抽检一定数量的机械停车位进行试运行，现场停放几辆车进行多个回合的运行。
《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第9条要求，机械停车设备应按相关规定进行验收。验收合格单或建设工程规划条件核验单是行政主管部门审核房产测绘成果的要件。
根据《房产测绘管理办法》第6条、第7条、第18条，房屋产权初始登记申请人应委托房产测绘单位进产测绘，测绘成果资料应与房产自然状况保持一致，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。立体车库测绘成果是不动产权属登记的重要依据，提供结构类型、层数、建筑面积等登记要素，并能直接提供总平面图、各停车层乃至各停车位附图。
倘若只能按一层计算，则只能整体登记、转让、抵押，而无法对每个停车位进行登记、转让、抵押。立体停车位界线封闭，无论属于固定式停车位还是移动式停车位，无论其所在停车层是否为结构层，在测绘技术上均可对其形状、大小进行测定、采集、表述并对获取的数据成果作出处理。固定式停车位的空间位置可以测绘，移动式停车位的空间位置不能测绘，但其空间位移不会超出总平面图，且不会与其他任何停车位产生权利冲突，从而不构成权属登记的障碍。
关于建筑面积，笔者支持对立体车库所有停车位进行测量和计算：停车层无论是否为结构层都分层测量，层高在2.20米以上的计算全面积，层高在2.20米以下的计算1/2面积，各停车位单独测量，共用部分如通道、预留停车位的建筑面积分摊至各停车位专有面积中。建议据此调整现行2013版《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.10条款。
不动产登记是不动产权利产生公信力的方式。尽管依《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，建设单位自完成立体车库建造安装起即原始取得其物权，但有两个问题非经登记无法解决：
在完成了立体车库建设用地批准、规划核验、竣工备案、测绘成果审核等技术性前置条件之后，不动产登记部门对立体停车位进行产权确认即无技术障碍。
《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》第15条明确，停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，不动产登记机构要积极做好停车场登记发证服务工作。《房屋登记办法》第10条第3款规定，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记；
《不动产登记暂行条例实施细则》第5条将不动产单元定义为“权属界线封闭且具有独立使用价值的空间”。立体停车位具有独立使用价值，其物理界线封闭，权属界线也能封闭，可作为不动产登记的基本单元。在《美国法典注释》中，为终结一栋包含两个以上单独家庭单元的居住建筑的分类，主管部门应考虑：（1）分别销售单独家庭单元的可操作性；（2）依法抵押的确定性。对照该两项因素，立体停车位既可单独销售，也可办理抵押。
实践中，开发企业随房销售立体停车位并不罕见。停车位在立体车库中无论是否位移，实际并不影响抵押权的行使。对于固定停车位如垂直升降型立体车库的停车位，可象房屋那样编制门楼牌编号，予以特定化；对于移动停车位，可按初始销售顺序登记一个序号，虽不对应固定的空间位置，却对应移动的空间权利，且该权利在立体车库中与其他空间权利并行不悖。
余论：日本早在20世纪60年代就开始研究建造立体车库，停车产业法规体系和技术规范较为健全，韩国和我国地区仿效日本制定了促进措施和技术标准。地区《停车场法》有日本《停车场法》的诸多影子。不过，上述国家和地区的土地都是私有制，其建设用地管制、建筑物登记、车位管理与我国有较大差异，如地区将土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记统称为“土地登记”（参见地区《土地登记规则》第2条），日本是全世界唯一实施《车库法》、要求汽车拥有者必须自备车位的国家，韩国《停车设施法》设置了居民停车许可、商业区停车位上限等规则。虽有诸多差异，域外有关立体停车位产权的立法和实践无疑为我们提供了借鉴。明确登记我国立体停车位的不动产产权，必将有助于消除开发企业、投资人、融资人、管理者、消费者、业主等多方主体的纠结与困惑，进而推动静态交通事业发展，以期实现集约用地优化空间、挖掘存量扩大增量、吸引投资专业运营、交通物联缓解停车难等多重目标。笔者亦认识到这一美好愿景尚在远方，将撰文区分近远期目标提出切合实际的实施步骤。
来源：本文摘自2017年11月《法学杂志》之《我国立体车库产权探析》。作者授权“停车邦”发表，对部分内容略有调整。
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